סיכום 2019 : התמ"א מאבדת גובה, הפינוי־ בינוי נוסק והפוטנציאל הגדול עדיין לפנינו

דרור מרמור

עורך אתר מרכז הנדל"ן

בדיוק לפני שנה, במרץ 2019 , העריכו רבים וטובים בענף הנדל"ן כי ההתחדשות העירונית – בדגש על פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 – נמצאת סוף־סוף בנקודת פריצה. שנים של הבטחות וסיסמאות סוף־סוף הבשילו בשטח, ובניינים של ממש החלו לצוץ בליבן של ערים רבות. 

היו סיבות רבות לאופטימיות: לאחר הבחירות שנערכו לרשויות המקומיות בסוף 2018 , ורגע לפני הבחירות שנערכו לכנסת אי אז באפריל 2019 , בשוק הנדל"ן ציפו סוף־סוף להרבה יותר ודאות והתקדמות בתחום החשוב כל כך, שכבר עבר בשנים האחרונות את מבחן ההתבגרות. ודאי כאשר ממשלת ישראל מנופפת בכל הזדמנות בתוכנית האסטרטגית לדיור, שאושרה לפני יותר משנתיים, והצהירה כי בהתחדשות העירונית טמון עיקר הפוטנציאל לבנייה למגורים בעשורים הקרובים. 
אמצע הדרך
רק שבפועל, שנת 2019 הִנחִיתה מכה אנושה על עתיד פרויקטי תמ"א 38 , שסיפקו את מרבית היצע הדיור בערי המרכז בשנים האחרונות. נוסף על כך, גם פרויקטי פינוי־בינוי רבים עדיין נתקעים בסחבת התכנונית והבירוקרטית. השנה התברר לכולם כי תוכנית מתאר 38 , תמ"א 38 – שבכלל החלה את דרכה כתוכנית שנועדה להוסיף זכויות לטובת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נכנסה לתוקף באפריל 2005 רק כהוראה זמנית למשך חמש שנים. מאז היא שופצה שוב ושוב וגם הוארכה פעמיים באופן אוטומטי, עד שלפתע היא עלתה על שרטון בשנת 2019 : מנהל התכנון הודיע שהוא לא מתכוון להאריך את התוכנית בפעם השלישית, ושהיא תבוא אל קיצה כבר במאי 2020 . 

עו"ד בנימין ארביב, מהלשכה המשפטית של מנהל התכנון, כתב ביולי 2019 כי "לאחר בחינת הנושא לאחרונה, העמדה המקצועית של מנהל התכנון הינה כי לעת הזאת אין הצדקה להאריך בתקופה נוספת את תוקפה של התמ"א במתכונתה הנוכחית, ויש להעדיף תכנון מיטיבי יותר, באמצעות תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית ולפינוי־בינוי, אשר יבחנו ויסדירו את התכנון במתחמים שלמים לרבות צורכי הציבור והיבטים תכנוניים נוספים, על פני הֶיתר במגרש נקודתי מכוח תמ"א 38 ". מאוחר יותר, לאחר שהארץ רעשה וגעשה, החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על תאריך חדש – אוקטובר 2022 , אז אמורה להסתיים תמ"א 38 .

למה אוקטובר 2022 ? כי הרשות להתחדשות עירונית רצתה להאריך אותה בעוד חמש שנים, מנהל התכנון רצה להפסיק אותה כבר בסוף אפריל 2020 , אז לכולם היה נוח לסגור בדיוק באמצע, כשבדיוק חצי תאוותם בידיהם. פתרון קלאסי ומאולץ לתוכנית שמהיום הראשון החלו לבצע בה שינויים ולא נתנו לה מנוחה.

 אבל בפועל, מי שחסמו פרויקטים רבים של תמ"א 38 – במיוחד מאז התנוסס מעל לראשה תאריך תפוגה - הם לא אנשי מנהל התכנון, אלא בעיקר נציגי התושבים ברשויות המקומיות. בערים כמו הרצליה, גבעתיים ורמת גן, ראשי הערים הבינו שלא כדאי להם לקדם יותר מדי תוכניות במסגרת התמ"א: התשתיות המקומיות קורסות, התושבים הקיימים מקטרים )אם זה לא הבניין שלהם(, והקופה הציבורית יוצאת נפסדת, בין השאר בשל הפטור מהיטל השבחה. 

על פי נתוני חברת מדלן במסגרת המדד להתחדשות עירונית, בשנת 2019 הוגשו בקשות להיתר בנייה ל־ 705 פרויקטים בלבד במסגרת תמ"א 38 . זאת, לעומת 829 פרויקטים בשנת 2018 , שהיתה שנת שיתוק בשל הבחירות לרשויות המקומיות בסוף השנה, ולעומת 900 פרויקטים בשנת 2017 ו־ 1,055 פרויקטים בשנת 2015 . 

כצפוי, גם בכמות הדירות שנכנסו למסלול של בקשה להיתר הירידה ברורה מאוד: בשנת 2019 התבקש היתר בנייה ל־ 18,816 דירות חדשות, במקום 8,883 דירות ישנות. שנה קודם לכן ביקשו יזמים היתר בנייה ל־ 22,136 דירות חדשות, במקום 10,450 דירות ישנות. 

עוברים לוותמ"ל 

אם מחפשים בכל זאת בשורה של ממש בשנה החולפת, היא נמצאת בפינוי־בינוי. גם בגלל שתמ"א 38 הלכה והתרחקה, וגם בגלל שפינוי־בינוי – ודאי בפרויקטים הכוללים יותר מ־ 500 יח"ד )כרגע בוחנים במשרד השיכון אפשרות להוריד את הרף( – יכולים לעבור למסלול המהיר של הוותמ"ל, הוועדה  לקידום מהיר של תוכניות גדולות למגורים. 

בשנת 2019 הוכרזו בוותמ"ל מתחמים לפינוי־בינוי בהיקף של 44,658 יחידות דיור, לעומת 17,281 יחידות דיור בפינוי־בינוי שהוכרזו בוותמ"ל בשנת 2018 )אז הוחלט לאפשר לוועדה המיוחדת לכלול תוכניות גדולות של התחדשות  עירונית(. 19,400 דירות  במסגרת פינוי־בינוי כבר אושרו בוועדה. השיאנית היתה העיר לוד, עם 8,000 דירות צפויות, אחריה אור יהודה ) 7,500 (, אשדוד וקריית גת ) 5,000 יח"ד כל אחת(. זה לא יקרה מחר ולא מחרתיים, אבל זהו בהחלט סימון מטרה ויעד. 

לפי נתוני חברת מדלן, ברחבי הארץ ישנם כיום 1,334 מתחמי פינוי־בינוי בשלבים שונים. מתוכם, 354 מתחמים כבר קיבלו אישור מהוועדה המחוזית או שהם נמצאים בסמכות הוועדה המקומית, 259 מתחמים כבר קיבלו תוקף, ב־ 62 מתחמים החלה בנייה בפועל, ואולי הבשורה הכי גדולה היא ש־ 29 מתחמים של פינוי־בינוי – ממש לא סנונית אחת או שתיים – כבר אוכלסו בפועל. 

כמות הדירות שאוכלסה ושנמצאת בצנרת מציגה את גודל הפוטנציאל: המתחמים שאוכלסו כללו 2,384 דירות לפני תחילת העבודות, והם כוללים 7,978 דירות אחריהן. הבנייה בפועל, שכבר מבוצעת היום בשטח, כוללת 19,311 דירות שמחליפות 5,174 דירות ישנות. המתחמים שקיבלו תוקף משקפים 96,886 דירות חדשות, הבאות במקום 26,558 דירות ישנות. המתחמים שהתקבלו למחוזית )או בסמכות מקומית( כוללים 168,504 דירות במקום 44,509 דירות ישנות. זו בהחלט דרמה. 

האמת שאין ברירה אחרת. כאמור, לפני יותר משנתיים הציגה המועצה הלאומית לכלכלה "תוכנית אסטרטגית לשוק הדיור בישראל עד לשנת 2040 ", וקברניטי המדינה יצאו לחגוג את העובדה שסוף־סוף ממשלת ישראל מסתכלת גם לטווח הארוך. לפי הנתונים בתוכנית המפורטת, בין השנים 2017 ועד 2040 מוכרחים לבנות פה עוד 1.5 מיליון דירות – תוספת אדירה של כ־ 60% למספר הנוכחי,
שעומד על משהו כמו 2.5 מיליון דירות ובתים. 

איפה בונים עוד 1.5 מיליון דירות – בהינתן שאנחנו לא רוצים ולא יכולים לכלות כל שטח פנוי )ההצפות בחורף האחרונות סיפקו תזכורת קצרה כמה חשוב, למשל, שיהיה למים לאיפה לחלחל אחרי הגשם(? התוכנית האסטרטגית – שאושרה מאוחר יותר בממשלה – ציינה במפורש כי "סך הבינוי האפשרי בשטחים הפתוחים בישראל מסתכם ב־ 960 אלף דירות". לאחר שצירפו לאותם מספרים את הבינוי בהתחדשות עירונית, כל עוד הוא ימשיך להתבצע "תחת הקצב הנוכחי", הכמות גדלה למעט יותר ממיליון דירות בלבד עד 2040 . במילים אחרות: יותר מ־ 400 אלף דירות חסרות לשוק בתוך דור. 

וכפי שכתבו במפורש במשרד ראש הממשלה, "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ". מחברי התוכנית, עופר רז־דרור ונעם קוסט, ציינו כי "השפעתו של משבר תכנוני זה תשפיע על הכלכלה הישראלית" ותביא ל"עלייה חדה במחירי הדירות במטרופולין תל־אביב, עלייה ביוממות ובעומסי התחבורה, פגיעה במוביליות האוכלוסייה, ביעילות  הכלכלית של המשק ובקצב הצמיחה". בשורה התחתונה, התוכנית האסטרטגית דיברה על החובה לחולל עלייה דרמטית בכמות היתרי הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית – מ־ 12% בשנת 2017 , עד לשיעור של 46% בשנים 2036-2040 . במחוז תל אביב מדובר ביעדים כבר למחר בבוקר. בעוד 15 שנה, הרוב המוחלט של הפרויקטים בתל אביב והסביבה אמורים לבוא על חשבון בניינים קיימים.

מאמרי דעה נוספים