הכתובת שלכם בממשלה: מאמינים בערים ומקדמים חקיקה

דרור מרמור

עורך אתר מרכז הנדל"ן

לקח הרבה מאוד זמן, ולא מעט סקפטיות ריחפה באוויר  עד שהוקמה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, שמשמשת זרוע לקידום פרויקטים ולמימוש ההבטחות הגדולות שנשמעו לאורך כל השנים בנוגע להתחדשות עירונית. היום, יותר משנתיים מאז החלה לעבוד בפועל, ישנה סוף־סוף כתובת מסודרת, גם אם עדיין מעט חיוורת, ענייה וצולעת, להסרת חסמים וליצירת התמריצים לתנופת ההתחדשות העירונית. 

הרשות הממשלתית עברה שנה לא פשוטה. היעדר ממשלה מנע קידום חקיקה בכנסת וחנק כל יוזמה שדרשה תקציבים מיוחדים. במקביל, הבשורה על מותה של תמ"א 38 - בתחילה כבר במאי 2020 ולאחר מכן בדחיית התאריך המיועד לאוקטובר 2022 - פגעה קודם כול במעמדה ובכוחה של הרשות העצמאית, שגילתה שמנהל התכנון לא ממש מתחשב בה לפני שהוא מציב עובדות בשטח )בסופו של דבר, דחיית התאריך בעיקר מוכיחה שגם מנהל התכנון לא עובד ולא מחליט לבד(. 

אחד ההישגים הגדולים של הרשות להתחדשות עירונית בשנה האחרונה היה פרסומו של "הסכם מדף" לפינוי־בינוי. הוא אומנם אינו מחייב, אבל הוא מייצר סוף־סוף הסכם מומלץ על ידי המדינה – שיכול להסיר הרבה מאוד חשדנות וחששות בקרב דיירים ויזמים. בהמשך, אמורים להתפרסם הסכמים דומים גם לתמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש ) 38/2 ( וחיזוק ועיבוי בניינים קיימים ) 38/1 (. 

אבל לא רק ששנת 2019 הייתה קשה עבור פקידי המדינה )לפחות עבור אלה שבאו לעבוד מידי בוקר(, ברשות להתחדשות עירונית, כמו רבים במדינה, מבינים שגם 2020 היא שנה אבודה. מי שאמורה להסיר חסמים ולייעל את המערכת, מוכרחה לחכות שתהיה סוף־ סוף כתובת גם בכנסת ובממשלה. 
הפיל שבחדר
במבט מעט רחוק יותר, גם ברשות להתחדשות עירונית מבינים שהעסק יעבוד ויזרום בעיקר אם יהיה ממשק בריא ונכון יותר מול הרשויות המקומיות. אי לכך, במקביל לעידוד והקמה של מנהלות עירוניות להתחדשות עירונית, בשנים הקרובות אמורות להתגבש עוד ועוד תוכניות עירוניות ושכונתיות להתחדשות עירונית – תמ"א 38 נקודתית, מתחמים של התחדשות עירונית על פני כמה בניינים ופרויקטים גדולים לפינוי־בינוי – מתוך הבנה שבעיריות יודעים טוב יותר מכל פקיד ושר בירושלים מה נכון לכל שכונה ושכונה בעיר. 

במקביל, הכוונה היא לתגבר משמעותית את תוספת הזכויות לאורך קווי הרכבת הקלה והמטרו, שאמור לנסוע בתוך עשור בגוש דן. באותם מקומות צפיפות כבר לא אמורה להבהיל כל כך את התושבים )שאמורים לוותר די מהר על חלום הרכב הפרטי(. 

הפיל הגדול בחדר זהו היטל ההשבחה – המס שאמור להגיע לקופת השלטון המקומי כדי שיהיה לו תמריץ כלשהו להסכים לתוספת הזכויות ולקליטת עוד ועוד דיירים חדשים. זכויות תמ"א 38 פטורות מאותו היטל, ובפינוי־בינוי ההיטל נקבע בעיקר לפי גחמת השלטון המקומי, אולם ברשות להתחדשות עירונית מבטיחים שקרוב היום שבו ייקבע בכל פרויקט של התחדשות עירונית היטל ידוע מראש ונמוך יחסית, ככל הנראה כ־ 25% מההשבחה שנוצרת בעקבות התוכנית החדשה )לעומת היטל השבחה של 50% במצב רגיל(. 

בהמשך, לאחר לא מעט הבטחות, ברשות להתחדשות עירונית מבטיחים לעשות הכול להבאת בשורת ההתחדשות העירונית לערי הפריפריה הרחוקות. הערים הללו משופעות בתי שיכון ישנים ומוזנחים, אולם אין סיכוי שהן יוכלו בעזרת כוחות השוק ומודלים כלכליים לשכנע יזמים לבוא ולשפץ בניינים ישנים תמורת זכויות בנייה נוספות. אז איך בכל זאת זה יקרה? בעזרת מציאת "מימון משלים" – מהקרן להתחדשות עירונית, ממפעל הפיס, ממשרד האוצר, מאיגום תקציבי מיגון שממילא אמורים להגיע ליישובי הספר ועוד, כדי לנסות סוף־סוף להפוך הבטחה גם למציאות.
מלחמה בעבריינים
ובמקביל, גם רשימת החקיקה הולכת ונערמת לקראת ממשלה שתגיע: זה תקופה ארוכה מדברים במשרד המשפטים על הפחתת הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן )כיום צריך רוב של 80% בהריסה ובנייה(. נוסף על כך, עברייני בנייה, שתוקעים לא מעט פרויקטים מאחר ששטח הדירה שלהם גבוה דה־פקטו ממה שרשום בלשכת המקרקעין )בעקבות סגירת מרפסת, סגירת חצר ועוד(, יוגדרו גם הם כסרבנים שחשופים לסילוק, לתביעה ולתשלום נזיקין. 

נוסף על כך, חקיקה חדשה תנסה לייצר מועדי תפוגה להסכמים שעליהם חתומים הדיירים. לאחר שכבר נקבעו בחוק מועדי תפוגה לחתימות המארגנים, בוחנים היום במשרד הבינוי והשיכון ובמשרד המשפטים את האפשרות לשחרר דיירים גם מכבילה לעורכי דין ויזמים, מבלי לשפוך את התינוק עם המים ולהבהיל את אותם גורמים שיחששו להתחיל את הדרך הארוכה של ההתחדשות העירונית )מחשש שבשלב כלשהו ייזרקו החוצה(.

מאמרי דעה נוספים