שנת שיא במכירת דירות תמ"א 38

דרור מרמור

עורך אתר מרכז הנדל"ן

פרויקטים חדשים אומנם מתקשים להיכנס לצנרת, אבל התנופה הגדולה של השנים האחרונות בפרויקטים של תמ"א 38 תלווה את ענף הנדל"ן לכל הפחות בשנים הקרובות. 

נכון להיום, אוכלסו 1,436 פרויקטים במסגרת תמ"א 38 . בסה"כ נבנו 26,599 דירות חדשות, שהחליפו או הרחיבו 12,464 דירות ישנות. 3,347 פרויקטים נמצאים בביצוע לאחר קבלת היתר בנייה – ובסה"כ 69,577 דירות חדשות במקום 31,955 דירות ישנות. כך עולה מנתוני
אתר מדלן לקראת פסגת ההתחדשות העירונית. 

שנת 2019 מסתמנת כשנת שיא במכירת דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 . לפי נתוני מדלן, שיעור המכירות בפרויקטים של תמ"א
38 מתוך כלל המכירות של דירות חדשות ברחבי ישראל חצה כבר בשנת 2015 את רף ה־ 10% והוא צפוי לעמוד השנה על 10.5% מכלל מכירת הדירות החדשות, ירידה קלה לעומת השנים האחרונות שנובעת בעיקר מהגידול החד במכירת דירות חדשות במסגרת מחיר למשתכן. 

השנה אנחנו גם צפויים לעבור רף סמלי משמעותי – מכירה של יותר מ־ 4,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 .

לפי הנתונים, 1,700 חברות פעילות היום במסגרת תמ"א 38 , כאלה שכבר מחזיקות בפרויקט אחד לפחות שנמצא ברישוי. מתוכן, 550 חברות מחזיקות בשלושה פרויקטים לפחות ול־ 130 יש לכל הפחות עשרה פרויקטים של תמ"א 38 . 500 חברות – פחות מ־ 30% מהחברות הנמצאות בתחום )מלבד עוד מאות יזמים שעסוקים עדיין בחיפוש
הפרויקט הראשון( – הספיקו לעבור את כל דרך הייסורים, וכבר אכלסו לפחות בניין אחד של תמ"א 38 .

 סיכום השנתיים האחרונות, 2018-2019 , מצביע בעיקר על העליונות של תל אביב בכל הנוגע להיקף הפרויקטים של תמ"א 38 . 

למרות היטל ההשבחה הגבוה והלא ממש ידוע לתשלום עבור זכויות בנייה שנוספו לתמ"א; למרות שתוכנית הרבעים העירונית צמצמה לא מעט חלומות של דיירים ושל יזמים; למרות שבעיריית תל אביב הצהירו כבר מזמן שהם לא אוהבים את תמ"א 38 , שנועדה בכלל לחזק מבנים מפני רעידות אדמה והפכה לפתרון להעשרת תל אביבים ותיקים - מסתבר כי תל אביב ניצבת מעל כולן. 

ערכי הקרקע והדירות בתל אביב, בנוסף לעובדה שמדובר בעירייה עם אסטרטגיה ברורה יחסית ומחלקת תכנון מסודרת, מצמיחה עוד ועוד פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בתל אביב. 

במספרים, בשנתיים האחרונות אוכלסו 195 פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב – 139 במסגרת חיזוק ותוספת ועוד 56 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. כמות הפרויקטים והדירות בתל אביב עקפה את רמת גן ) 82 פרויקטים( ואת חיפה ) 82 פרויקטים( יחד. 
בתל אביב אוכלסו בסה"כ בשנתיים הללו 3,447 דירות של תמ"א 38 , לעומת 2,089 דירות ברמת גן ועוד 1,092 דירות בחיפה )ובסה"כ 3,181 דירות חדשות בשתיהן יחד(. 

גם בכניסה לצנרת תל אביב מובילה, עם 306 פרויקטים בסה"כ שהגישו בקשה להיתר בנייה בשנתיים האחרונות, ו־ 8,221 דירות חדשות במקום 4,154 דירות ישנות. הרחק אחריה נמצאת בת ים,
עם 188 פרויקטים ו־ 6,483 דירות במקום 3,116 דירות ישנות. רמת גן עדיין מדורגת במקום השלישי ) 156 פרויקטים(, בעיקר הודות לפרויקטים שהספיקו להשתחל פנימה לפני שראש העירייה החדש סגר את הדלת. 

ההפתעה הגדולה היא בסיכום מספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה בשנתיים האחרונות. דווקא חיפה הצפונית נמצאת בראש – עם 123 פרויקטים, מול 108 ברמת גן ו־ 96 פרויקטים בתל אביב. 

עם זאת, מבט על היקף הדירות שיצטרפו לשוק מחזיר את חיפה לפרופורציות הנכונות: בעיר הצפונית מדובר על 1,614 דירות חדשות במקום 620 דירות ישנות )כמעט חצי־חצי בחלוקה לחיזוק ועיבוי מול הריסה ובנייה(. 

ברמת גן התקבל היתר ל־ 2,652 דירות במקום 861 דירות ישנות, בתל אביב 2,456 דירות חדשות יחליפו 1,324 דירות ישנות, ואפילו באשדוד ) 62 פרויקטים( יחליפו 2,485 דירות חדשות 1,289 דירות ישנות. לפי הנתונים, 1,700 חברות פעילות היום במסגרת תמ"א 38 , כאלה שכבר מחזיקות בפרויקט אחד לפחות שנמצא ברישוי. מתוכן, 550 חברות מחזיקות בשלושה פרויקטים לפחות ול־ 130 יש לכל הפחות עשרה פרויקטים של תמ"א 38 . 500 חברות – פחות מ־ 30% מהחברות הנמצאות בתחום )מלבד עוד מאות יזמים שעסוקים עדיין בחיפוש 
הפרויקט הראשון( – הספיקו לעבור את כל דרך הייסורים, וכבר אכלסו לפחות בניין אחד של תמ"א 38 . 

מאמרי דעה נוספים