יותר בקשות לחיזוק , יותר מכירות בהריסה ובנייה

דרור מרמור

עורך אתר מרכז הנדל"ן

לפני עשור, בשנת 2010 , שודרגה תוכנית תמ"א 38 המקורית. תיקון 2 אִפשר לראשונה לא רק חיזוק בניינים ישנים, אלא גם הריסה ובנייה מחדש של הבניינים הישנים במסגרת התמ"א. מדובר בפתרון שצבר תאוצה במהירות, והפך לחביב בהרבה הן על הדיירים )שקיבלו דירה חדשה ולא מחודשת(, הן על היזמים )שהקימו בניין חדש, לא פעם עם אפשרות לקבל יותר זכויות בקרקע( והן על הרשות המקומית והמדינה )כי זהו לא פתרון של טלאי על טלאי, חדש על ישן(. עם זאת, מדובר היה בפתרון מורכב ויקר פי כמה, שהכריח לייצר יותר זכויות ויותר דירות ולא התאים לכל בניין, לכל קבלן ולכל שכונה בעיר. 

במבחן שיעור המכירות של דירות חדשות מכלל המכירות של דירות חדשות בישראל, כבר עוקפת תמ"א 38/2 את תמ"א 38/1 הוותיקה, הריסה ובנייה מול החיזוק והתוספת, כשזו הראשונה תופסת נתח של כ־ 6% מהמכירות בשוק ואילו השנייה תוספת נתח של 5% בלבד. אולם במבחן הפרויקטים וכמות הדירות בכלל, התמ"א הוותיקה עדיין מובילה. 

לפי נתוני מדלן, מתוך 1,436 פרויקטים שאוכלסו עד כה במסגרת תמ"א 38 , 888 פרויקטים ) 62% ( היו בתמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין, ואילו 548 פרויקטים ) 38% ( היו במסלול של תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. בשנה האחרונה למשל אוכלסו 151 פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ) 3,158 דירות חדשות(, מול 100 פרויקטים במסלול של הריסה ובנייה ) 1,911 דירות(. 

גם במבחן הפרויקטים החדשים, אלה שרק בשנים האחרונות נכנסו לצנרת, מתברר שהתמ"א המקורית עדיין מובילה, אם כי הפערים הולכים ומצטמצמים. בשנת 2019 הוגשה בקשה להיתר בנייה ל־ 364 פרויקטים ) 10,658 דירות במקום 5,857 דירות ישנות( של תמ"א 38/1 , חיזוק ותוספת בנייה, מול בקשה להיתר בנייה ל־ 341 פרויקטים ) 8,157 דירות במקום 3,026 דירות ישנות( של תמ"א 38/2 , הריסה ובנייה מחדש. 

בנתוני קבלת היתר בנייה, שני המסלולים כמעט נפגשו בשנה האחרונה. במסלול חיזוק ותוספת קיבלו היתר 252 פרויקטים )ירידה משמעותית מול 265 פרויקטים בשנת 2018 (. במסלול הריסה ובנייה מחדש קיבלו היתר 250 פרויקטים )לעומת 201 פרויקטים בלבד בשנת 2018 (. 

מאמרי דעה נוספים