עתיד תמ"א 38 בסימן שאלה: מה צפוי בעתיד הקרוב?

הראל פרץ

מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי

על פי הרשויות, צפויה להתגבש בזמן זה תוכנית חדשה להתחדשות עירונית, אשר תסתמך על ראייה תכנונית רחבה יותר, במקום טיפול בבניינים בודדים שלא נתנו מענה לצורך הציבורי
והסביבתי, והיו פטורים מהיטל השבחה. מה המשמעות לגבי בניין שמתעניין - אך עדיין לא קידם - התחדשות עירונית? מהי תהיה ההשפעה של המעבר הצפוי להתחדשות של מתחמים שלמים? וכיצד ניתן לבחור את החברה הנכונה לביצוע פרויקט פינוי־בינוי?
עד מתי אפשר לקדם פרויקט שעדיין לא יצא לדרך?
במאות בניינים ברחבי הארץ אשר שוקלים לקדם תמ"א 38 עלתה השאלה הבוערת באשר 
למועד האחרון המאפשר כניסה לתוכנית. באופן עקרוני, עד 1 באוקטובר 2022 אין שינוי בתוכנית. כלומר כל פרויקט שיגיש בקשה להיתר בנייה עד תאריך זה יוכל להתקדם בתהליך. המשמעות היא שבפועל פרויקטים של תמ"א 38 צפויים להיות איתנו עוד כמה שנים טובות.
מצידם של היזמים והוועדות המקומיות ישנו סיכוי שיהיה ניסיון להימנע מכניסה לתהליכים
חדשים ולפרויקטים הדורשים זמן ממושך. מצד בעלי הדירות, המשמעות היא שעליהם להיות זריזים הרבה יותר בהשגת ההסכמה וגיבוש הפרויקט, על מנת להספיק להגיע לשלב הגשת הבקשה להיתר בזמן. פרויקטים חדשים שלא יתחילו התאגדות של דיירים וחתימות בחודשים הקרובים יהיה קשה מאוד לקדם , ולא יהיה שווה ליזם להקדיש לאותו פרויקט זמן - בידיעה שהסיכוי להוציאו אל הפועל הולך וקטן.
מה המשמעות של מעבר למתחמים במקום בניינים בודדים?
אחת הבעיות של פרויקטים בהתחדשות עירונית עד כה, לטענת ראשי רשויות מקומיות בעיקר, הייתה הוספת דיירים לאותו מרחב אורבני, מבלי להשקיע מחשבה בצורך בהוספת תשתיות תחבורתיות, חברתיות וקהילתיות בסביבה הקרובה. נוסף על כך, טענת הרשויות היא שפרויקטים מסוג תמ"א פטורים מהיטל השבחה, דבר שלא תורם לרצון הרשות לקדם פרויקטים מסוג זה. 

לכן כל ההערכות מורות על כך שהפרויקטים של העתיד יתמקדו בפינוי־בינוי ובמתחמים שלמים. הרשויות והמדינה מעדיפות מתחמים על פני בניין אחד של תמ"א, בעקבות היתרונות של תכנון התב"ע, המאפשר לשפר את התשתיות הקיימות, סלילת כבישי גישה חדשים והקמת מבנים ציבוריים בהתאם לגידול באוכלוסייה, כך שגם לרשויות תהיה תועלת בכך, ולא רק ליזמים ולדיירים. 

במשוואה של הצדדים השונים של ענף הנדל"ן, המשמעות היא הסתמכות גדולה יותר על היזם בפרויקטים, משום שהוא אחראי על בניית נציגות, עריכת הכנסים, החתמת מספר רב של בעלי דירות, קידום התכנון מול הרשויות, פינוי של מספר רב יותר של בעלי דירות, הבטחת הערבויות והבטוחות שמגיעות לסכומים גדולים כאשר מדובר במתחם ועוד. 

כל עוד ההתחדשות העירונית אפשרה פרויקטים בבניין בודד עם מספר קטן יחסית של משתתפים, התלות הגדולה הייתה בבעלי הדירות וברצון שלהם לקדם את הפרויקט. בקרוב, בעלי הדירות בכל בניין יהיו תלויים יותר ביזם ובאינטראקציה שלו עם בעלי הדירות כדי להוציא את הפרויקט לפועל. 
המפתח לפרויקט מוצלח של פינוי־בינוי - בחירה בחברה מנוסה בפרויקטים של התחדשות עירונית
על רקע המעבר של השוק למתחמים שלמים כדאי לבחור בחברה המתמחה בפרויקטים מסוג זה, הפעילה כבר כמה שנים בתחום הפינוי־בינוי. קבוצת גבאי היא בין קומץ חברות שכבר לפני כמה שנים הבינו שהעתיד נמצא בפינוי־בינוי, ולכן השקיעה בעיקר בפרויקטים אלה. נכון ל־ 2020 החברה מובילה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר פרויקט ברחוב קהילת לודג' 50 – 60 בתל אביב שנמצא בביצוע וצפוי לקבל טופס 4 בתחילת 2021 . בעלי הדירות במתחם זה כבר פונו, קיבלו ערבויות, המתחם נהרס והביצוע בעיצומו. 

לקבוצת גבאי יש ניסיון בהתמודדות עם פרויקטים רחבים ומרובי דיירים, לצד ההון הפיננסי הנדרש לטובת קידום פרויקטים מסוג זה. הקבוצה אף קיבלה מ'מדלן' את תו השקיפות לשנות 2019 , אשר הגדיר אותה כ'חברה מנוסה בפינוי־בינוי', בעלת חוסן פיננסי, ועם חוות דעת חיוביות מצד הדיירים בכל הנוגע לשירותיות, לעמידה בלוחות הזמנים, למקצועיות לאורך הדרך, והכי חשוב - להמלצה לבני משפחה וקרובים.

מאמרי דעה נוספים