האבולוציה של ההתחדשות העירונית ולאן פניה מועדות

יוסי רייק

מנכ"ל קבוצת רייק

עולם ההתחדשות העירונית מורכב מכמה שחקנים ראשיים:
הדיירים שהם בעלי הקרקע.
הרשות המקומית.
הרגולטור.
היזם.

אלו הגורמים הקובעים את סדר היום בעולם ההתחדשות העירונית, אם פרויקט יתקדם או
לא ובאיזה קצב. נחלק את המאמר לשני שלבים - הגורמים העיקריים להתארכות פרויקטים כיום - השלב הראשון הוא השלב הטרום חוזי והשלב השני הוא שלב התכנון והרישוי, כיצד התייעלנו ומה נותר לעשות בטווח הקרוב.


שלב א' - טרום חוזה
השלב הטרום חוזי, שלב התקשרות בעלי הקרקע עם יזם/מארגן.
א. חוק המארגנים, קובע תנאים לתיקוף ההסכם שנחתם בהתאם לקצב התקדמות החתימות והתכנון.
ב. ניסוח הסכם המדף שפורסם בנובמבר האחרון ומפשט עבור בעלי הדירות את ההתקשרות המשפטית תוך קביעת סטנדרט אחיד לעניין הביטחונות והתנאים המתלים בפרויקטים מסוג זה.
ג. הגבלת התמורות לדיירים
יוזמה של הרשות התכנונית לקבוע גבולות גזרה מבחינת זכויות הבניה ונפחי הבניה. זה מפשט את המו"מ מול בעלי הקרקע , מקצר טווחי זמן ומצמצם את נפחי הבניה במתחמים. שינויים אלו הביאו לקיצור השלב הטרום חוזי וקביעת אחידות ובהירות במו"מ מול בעלי הדירות כך שפרויקטים רבים יוצאים לדרך ביתר קלות.


שלב ב' - התכנון והרישוי
הרשות המקומית, מבינה כיום כי לא די בפתרון בניין בודד אלא בפתרון מתחמי הכולל בתוכו עירוב שימושים, מבני ציבור ותכנון חכם במראה כוללת של העיר. הרשויות מביעות נכונות לקדם מיזמי התחדשות עירונית אך מנגד מבקשות להגדיל את מספר התושבים בעיר במשורה ובאחריות ציבורית.
א. הפחתת תקן החניה - הערים כיום מבקשות לצמצם את מספר הרכבים בעיר ומפתחת פתרונות תחבורה מתקדמים, ציבורית ופרטית, שיאפשרו צמצמום בכניסת רכבים לעיר. הפחתת תקן החניה מקטין את שיעור עלויות החניון ביחס לכלל עלויות הפרויקט הפחתת תקן החניה מתכתב עם תכנון הוליסטי של עירוב שימושים בפרויקטים של פינוי בינוי, דהיינו, מקום המגורים ומקום העבודה יתוכננו בסמיכות המאפשרת,הפחתת נסיעות והקדשת זמן רב יותר לחיי המשפחה והקהילה . כפועל יוצא, דייר במתחם שמציע לו הכל בהישג יד, השימוש ברכב פוחת, זמן המשפחה גדל, התפוקה גדלה (ופחות זמן על הכביש).
ב. הרשות להתחדשות עירונית - קידום תכנון בערוץ מקביל בהובלת הרשות להתחדשות
עירונית המקדמת תכניות תוך קיצור הזמן באופן משמעותי. כדוגמת מתחם קריית משה בעיר רחובות שם אנו מתכננים פרויקט של 100 יח"ד חדשות בשילוב קרקע משלימה.
ג. תקן 21 ומנגנון הקרקע המשלימה - תקן 21 הוא תקן שמאי שלמעשה ממליץ לרשות מה היקף זכויות הבניה הנדרש על מנת לשמור על רווחיות היזם בפרויקט וגם להגביל אותה. בהמלצת התקן השמאי יחושבו מחירי הקרקע והיקף זכויות הבניה הנדרשות לצורך הגעה לשיווי המשקל הכלכלי בפרויקט. מנגנון הקרקע המשלימה קריטי לפריפריה, ללא מנגנון זה יהיה בלתי אפשרי לחדש את הישובים המרוחקים מהמרכז. בפועל עדיין חסרה מתודה מסודרת והחלטות מנהל מסודרות בנוגע למנגנון הקרקע המשלימה, כולם מדברים על זה, אך טרם אושרה עסקה אחת המשלבת קרקע משלימה בפרויקט של פינוי בינוי.


נקודות לשיפור במבט לעתיד הקרוב
רגולציה בהסדרת זכויות בעלות על דירה
פרויקטים רבים נתקעים ומתעכבים כתוצאה מזכויות לא מוסדרות על דירות , לדעתנו הרגולטור צריך לפשט את הנושא ואף להסמיך גוף משפטי שיחתום בשם דירות שרישומן לא מוסדר .
הפחתת רוב דרוש כחסם כניסה לפרויקטים
של פינוי בינוי
יש לקדם הפחתת הרוב הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי אשר יחליש את כוחם של הסרבנים ויאפשר למתחמים רבים לצאת לדרך.
ודאות ודאות ודאות
יש לפזר את הערפל בדרך לעסקה מבחינת מדיניות הרשות התכנונית לעניין גובה, נפח וצפיפות בכל מתחם, תקני בניה כגון חניה ובניה ירוקה והן מבחינת היטלי השבחה. כבעלים של חברה שמובילה תכנון של כ 4000- יחידות דיור במרכז וצפון הארץ , אני מברך על השתכללות השוק בשנים האחרונות ומצפה לראות המשך התערבות רגולטורית בראיה כוללת לטובת כל הגורמים בענף.

מאמרי דעה נוספים