מימון בשלבים מוקדמים: כסף קטן שמוביל לכסף הגדול

ארבל דר

מנכ"ל גרניט

האתגר המימוני של חברות העוסקות בהתחדשות עירונית הינו זה: כיצד לחצות את התקופה הצחיחה של קידום הפרויקט, כאשר עדיין הוודאות התכנונית מוטלת בספק ואין בנמצא הכנסות שיכולות לממן תהליך ארוך שכזה. 

המשוואה מסתבכת עוד יותר כאשר לוקחים בחשבון את העובדה שחברות יזמיות, באופן טבעי, מקדמות מספר פרויקטים במקביל. כך נקלעות החברות למצב שהשמיכה התזרימית שעומדת לרשותן קצרה מאוד; פערי לוחות הזמנים בין ההוצאות הנוכחיות-הוודאיות, להכנסות העתידיות-המוטלות בספק, יכול לארוך שנים ארוכות. לפתח החברות רובץ האתגר לאתר את הדרך להגיע לארץ המובטחת כאשר הן עדיין עומדות על הרגליים ושומרות על יציבות כלכלית. 

כפי שאפשר לנחש, גיוס הון בשלבים מוקדמים אלה, הנחשב בעל סיכון גבוה, הוא מימון שהבנקים לא ששים להעמיד. המערכת הבנקאית, כגוף שמרני הכפוף להוראות בנק ישראל ולפיקוח על הבנקים, לא יכולה להעמיד הון בשלבים בוסריים כל כך. כידוע הבנקים דורשים להעמיד בטוחה לאשראי, ועבור שמאי הבנקים, שווי פרויקט בו התב"ע עוד לא אושרה, הינו לרוב אפס, גם אם מדובר בפרויקט להקמת מאות יחידות דיור במרכז תל אביב. 

מהלך ש'תפור' על עולם המימון החוץ בנקאי גופי המימון החוץ־בנקאיים מנגד, אינם כפופים לרגולציה כה תובענית, ולכן מתהדרים בגמישות מחשבתית ויצירתיות באיתור פתרונות התואמים את צרכי הענף. ואכן, גופים אלה פוזלים אל פרויקטי ההתחדשות העירונית ומציעים בין היתר מימון לפרויקטים שנמצאים בשלבי טרום תב"ע. השיטה: להעמיד הלוואה בסכומים קטנים יחסית, עניין של עד כמה מיליוני שקלים, כדי להתחבר עסקית עם הפרויקט ועם היזם, וללוות אותו פיננסית כאשר זה יגיע לפרקו ויזדקק לכסף גדול. וכשמדובר בפרויקטי פינוי־ בינוי בהיקף מאות יחידות דיור, מדובר בכסף גדול מאוד. 

המודל המימוני כאן מזכיר מעט את המודל של קרנות ההון־סיכון בענף ההייטק: הן משקיעות כסף קטן יחסית בשלבי ההקמה הראשונים של חברות סטארט־אפ שונות, בידיעה שחלק מהן, בעוד כמה שנים, תפגשנה אותן עם האקזיט. בכיוון הזה בוחרות קרנות מימון חוץ־בנקאיות בעולם הנדל"ן הישראל: הן מפזרות את הונן במגוון פרויקטים במקביל, וכך תופסות בהם אחיזה וצופות לקבל שכר לעמלן בהמשך הדרך. 

כך, למעשה, זירת המימון לפרויקטי התחדשות עירונית בשלבים מוקדמים נותרת בידי גופי המימון החוץ־בנקאיים – קרנות מימון נדל"ן, משקיעים כשירים וכן Family Offices . גופים אלה נוטים יותר ויותר לאפיק זה, ויודעים לאפשר לחברות היזמיות מעט שקט כלכלי בתקופה צחיחה זו. 

בסופו של דבר, הכלל ידוע: כסף סופרים במדרגות. על מנת לקדם פרויקטים ששווים לעיתים מאות מיליוני שקלים ועל מנת ליהנות מפירות עמל של שנים ארוכות, צריך לחשוב מחוץ לקופסא – ולקבל עזרה קטנה על מנת להיפגש עם כסף גדול. 

מאמרי דעה נוספים