מדלן. לדעת לבחור בית.

איתן זינגר

מנכ"ל מדלן ישראל

תחזיקו חזק, התקופה הקרובה הולכת להיות סוערת במיוחד בעולם ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 היא אחת התוכניות הרגישות ביותר לשינויים, החל ממוסדות התכנון במישור  הארצי, שמעדכנים ומוסיפים לתמ"א תיקונים ועד המוסדות המקומיים, שם כל רשות עושה את ההתאמות והשינויים לפי המרקם העירוני שלה. 

זו בשורה טובה, היות והתמ"א משתכללת ומתעדכנת בהתאם למציאות. אם התוכנית לחיזוק מבנים לא היתה כלכלית מספיק, בא תיקון מספר 2 לתמ"א והביא את בשורת ההריסה והבנייה מחדש, שדחפה אלפי פרויקטים לביצוע.  אם היה קשה להשיג את אישור הדיירים, בא המחוקק ואפשר לדיירים לחדש ולחזק את דירות המגורים שלהם, בהסכמה של רוב גדול וללא תלות ברוב המוחלט. ראש רשות אחת דחף להצערת העיר באמצעות בנייה חדשה, ראש רשות אחרת החזיק במדיניות שמרנית או קפואה, וראש עיר שלישי החיל תוכניות שונות לאזורים שונים. החלפת השלטון במספר ערים לפני יותר משנה טרפה את הקלפים ברשויות הללו ואם זה לא מספיק - איום חדש מרחף לקצוב את תוקפה של תמ"א 38 לשלוש שנים נוספות בלבד. נראה שהקבוע היחיד בתחום ההתחדשות העירונית הוא אי הוודאות. 

יזמי התמ"א, שנמצאים בין מוסדות התכנון לדיירים, סופגים את השינויים התכופים מצד הרשויות ומכילים את הצרכים והחששות המגוונים של בעלי הדירות, כל האינטרסים מתכנסים בדרך שהיא כמעט נס, לפרויקט נדל"ני כלכלי שיוצא לדרך. 

בעשור האחרון, כולם למדו והתנסו. היזמים למדו לחיות עם חוסר הוודאות, הדיירים למדו את הגבולות של התקבולים שהם יכולים להשיג, הרשויות הצליחו להכיל את האינטרסים של הדיירים הקיימים, הדיירים הסרבנים, השכנים, היזמים, התשתיות, והצורך לבנות ערים מוצלחות, תוססות, מתפקדות, להוסיף בנייה חדשה מבלי לפגוע במרקם העירוני, איכות החיים ובחוסן התקציבי של הרשות. 

למרות התנאים הבלתי אפשריים ההתחדשות העירונית הגשימה את הייעוד שלה. ב 2019- ניתנו היתרי בניה ל 6,600- יח"ד בהתחדשות עירונית: 5,200 יח"ד מכוח תמ"א 38 ו 1,400- יח"ד ממתחמי פינוי בינוי. 

אני צופה שהשנים הקרובות ימשיכו להיות פוריות. דווקא חוסר הוודאות לגבי עתיד התמ"א ידחוף את הדיירים לנסות להתקדם מהר יותר לפני שחלון ההזדמנויות נסגר. זהות התוכנית שתחליף אותה אינה ידועה, אולם המגמה היא לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, שהם ארוכים ומורכבים יותר וכל רשות תצטרך לחשב מסלול מחדש איך לקדם תוכניות כאלה במרכזי הערים. אולי פינוי בינוי הוא תהליך בריא יותר מבחינה אורבנית, אבל מבחינת הדיירים והיזמים - מוטב להם לנצל את ההזדמנויות כל עוד הן קיימות.

 ההזדמנות הזו טומנת בחובה גם סכנה. אנחנו מכירים את המציאות הישראלית שבה יזמי תמ"א 38 נותנים הבטחות שווא, הדיירים נסוגים והרשויות שמשנות מדיניות. אנחנו רוצים לראות שוק עם פחות סיכון, חברות תמ"א חזקות ויציבות, דיירים מרוצים שמקבלים את מה שהובטח להם - שוק שכולם מסיימים פרויקטים במצב יותר טוב ממה שהם נכנסו אליהם. 

סדר, שקיפות, גורם אובייקטיבי שניתן לסמוך עליו - מדלן היא בדיוק הגוף שעומד לצד הדיירים בתהליך המורכב והרגיש של התחדשות עירונית. כמי שמובילה את שילוב הבינה המלאכותית בענף הנדל"ן, מדלן עוקבת, מנטרת ומודדת כבר שנים את שוק הנדל"ן הישראלי בעזרת צוות של 180 עובדים ועובדות, ומספקת מידע ותובנות על הערים, השכונות, מערכת החינוך, ריאות ירוקות, מחירי דירות כמובן, ועוד. 

המערכת הייחודית של מדלן לשוק ההתחדשות העירונית ממפה את כל הגופים והחברות הפועלים בתחום, אוספת נתוני אמת מכולם, דורשת אסמכתאות רשמיות ומשקללת את כל אלה עם הערכות של אנשי מקצוע. זו השנה הרביעית שבה ‘מדד מדלן להתחדשות עירונית' מדרג את האיכות של העוסקים במלאכה ומסייע לבעלי הדירות לדעת יותר לפני קבלת החלטה כל כך חשובה של רכישת דירה. 

המטרה של מדלן היא להפוך את העולם למקום שקוף והוגן יותר עבור מחפשי הדירות ו-'המדד להתחדשות עירונית' הוא אחד הדרכים לעשות זאת. הקונים צמאים למידע, המוכרים מייחלים לשקיפות והשוק בשל לנורמליזציה - מציאות חדשה שבה אנשים מבצעים עסקאות כשהם מצוידים במידע אובייקטיבי. זו אחריות גדולה אבל גם שליחות גדולה לא פחות לעמוד במשימה הזו. 
להמשך צמיחה של תחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית

מאמרי דעה נוספים